La campaña presidencial es el momento en que deberíamos escuchar las propuestas de política pública que definen un perfil de país para los próximos cuatro años. El desarrollo de nuestro hábitat urbano, por el momento, no fue de los temas más mencionados por los candidatos.

Sin embargo, no hay dudas de que la problemática de la vivienda, la infraestructura urbana, el transporte y el medio ambiente –los componentes que conforman el hábitat– son temas urgentes de atender en la Argentina.

Cada día se producen, en promedio, unas dos manzanas de suelo urbano informal, sin acceso a servicios o infraestructura urbana adecuada, y otras tantas de barrios de vivienda social desarrollados por el Estado. En el otro extremo, todos los días generamos seis hectáreas de urbanizaciones cerradas (es decir, en barrios cerrados o countries).

Este modelo de expansión urbana es insostenible en términos económicos y ambientales. Además, tiende a aumentar la inequidad social y la fragmentación territorial.

Según datos del Laboratorio Urbano Digital (LUD) de Cippec, entre 2006 y 2016 se urbanizaron más de 85 mil hectáreas de suelo rural en los grandes aglomerados urbanos de la Argentina, donde vive el 66% de los habitantes del país. Esto representa el suelo urbano de cuatro ciudades de Buenos Aires.

Al menos el 20% de la expansión de esos aglomerados fue desarrollada por fuera de los mecanismos del mercado, ya que el 11% lo generó el Estado a través de barrios de vivienda social y un 9% fue autoconstruido en villas y asentamientos informales.

Esto produjo un desarrollo urbano de baja densidad, lo que implica ineficiencia en el uso del suelo, sobrecostos en la provisión de infraestructura por parte del Estado, mayor generación de emisiones de gases de efecto invernadero y una marcada segregación socioterritorial.

Según estudios recientes, reurbanizar los 4.416 barrios populares que hay en la Argentina le costaría al Estado unos 26 mil millones de dólares. Esta enorme deuda social se debe a no planificar la expansión de una ciudad.

Reurbanizar un área urbana deficitaria cuesta entre seis y nueve veces más que hacerlo bien desde el principio. Reurbanizar las 7.700 hectáreas de barrios informales generadas en la última década cuesta el equivalente a construir infraestructura urbana para casi 70 mil hectáreas.

Adelantarse a los problemas

Hay que volver a hacer ciudad para adelantarse a los problemas, como ya se hizo en la Argentina a principios del siglo 20, cuando la urbanización era una estrategia de desarrollo nacional. “Hacer ciudad” tiene costos elevados, pero al mismo tiempo es una oportunidad de negocios. El desarrollo urbano puede generar fondos genuinos para hacer frente al costo de integrar a la trama urbana formal a los barrios deficitarios existentes.

¿Cómo se genera suelo urbano nuevo de calidad en el contexto actual de restricción presupuestaria?

El Estado tiene un rol central, pero no exclusivo.

Generar empresas públicas de derecho privado que tengan la capacidad de comprar y administrar suelo, dotarlo de infraestructuras y luego articular la construcción con desarrolladores privados, institutos provinciales de vivienda, agencias públicas de suelo y organizaciones de la sociedad civil.

Estos entes deben tener una mirada metropolitana y operar en los principales aglomerados urbanos del país para facilitar los procesos de urbanización con base en la demanda, como organizadores de una oferta más amplia.

Además, tendrían una organización común, financiada con fondos específicos del Gobierno nacional, pero implementada junto a los gobiernos provinciales y municipales que deseen adherir a la propuesta, y con inversión del sector privado.

El desarrollo de fideicomisos para atraer fondos genuinos, el uso de mecanismos de recuperación de la inversión pública –como, por ejemplo, la Contribución por Mejoras– y el desarrollo de un marco normativo nacional adecuado son los otros tres componentes que dan sustentabilidad a esta propuesta.

No partimos de cero. Hay experiencias en la Argentina que pueden ser útiles para pensar este tipo de iniciativas. Así como existen empresas proveedoras de servicios básicos como el agua y el saneamiento, la electricidad o el gas, ¿por qué no podemos impulsar organizaciones que tengan como principal objetivo la generación de suelo urbano?

El acceso a una vivienda digna es un derecho constitucional. Generar suelo urbano de calidad es mucho más barato en el largo plazo que desarrollar barrios enteros de vivienda social. Al enfocarse en la producción de suelo urbano, el próximo gobierno puede aprovechar la coyuntura para hacer de la debilidad una oportunidad que genere riqueza, empleo, calidad de vida y cohesión social.