Publicado en diciembre de 2023

Este documento constituye el informe final del proyecto de “Desarrollo productivo y usos de suelo en la ciudad de Córdoba: una propuesta para potenciar el desarrollo sostenible”, llevado a cabo por CIPPEC para la Municipalidad de la ciudad de Córdoba. El proyecto busca aportar lineamientos para el diseño de una estrategia de uso del suelo para la ciudad de Córdoba que potencie sus capacidades económicas y de sostenibilidad, al mismo tiempo que contribuya a mejorar la calidad de vida de sus residentes, de acuerdo a las tendencias y buenas prácticas globales.   

El documento presenta el perfil socio-urbano y productivo de la ciudad de Córdoba, analiza la normativa vinculada al uso de suelo para identificar desafíos y oportunidades, considerando un análisis del estado de la conversación global y las principales tendencias en torno al desarrollo y crecimiento de las ciudades, así como elementos vinculados a la pospandemia. En base a ello, se definen lineamientos y recomendaciones de política pública para potenciar el crecimiento económico y socio-urbano de la ciudad de Córdoba. A partir del análisis socio-urbano y productivo es posible identificar seis características distintivas del desarrollo de la ciudad.  

Primero, los distintos planes de ordenamiento territorial analizados refuerzan una monocentralidad de Córdoba en desmedro del desarrollo de micro centralidades a nivel barrial. A partir de la década de 1990, las visiones holísticas cedieron ante intervenciones territorialmente acotadas que, junto a herramientas como los convenios urbanísticos, favorecieron un crecimiento sin antecedentes de los usos residenciales en la mancha urbana hacia la periferia.    

Segundo, la mancha urbana se extendió considerablemente sobre las zonas periurbanas, lo que generó un tejido extenso y poco denso. La amplia presencia de tierra urbana vacante y de baldíos (más de 200.000 hectáreas) dio lugar a un tejido discontinuo y a un sub-aprovechamiento de las zonas urbanas mejor localizadas y servidas. A su vez, las áreas intermedias y periféricas tienen una mayor fragmentación urbana y tipologías residenciales no tradicionales: 88 barrios cerrados y 163 barrios populares.  A pesar de la extensión territorial, la expansión de la mancha urbana fue acompañada, en gran medida, por el equipamiento urbano necesario. 

En tercer lugar, este crecimiento se dio en áreas de uso de suelo destinado a industrias peligrosas y potencialmente contaminantes, además de en áreas destinadas a la producción rural. Esto implica que casi el 36% de los cordobeses y las cordobesas se encuentra a menos de 1.000 metros de zonas destinadas a este tipo de industrias. Y, por otro lado, casi el 14% de la población de Córdoba está a 1.000 metros o menos de zonas destinadas a usos productivos rurales. 

Como cuarto rasgo se identifican desafíos en relación a la calidad del transporte y la congestión vehicular. Si bien el sistema de transporte público ha acompañado el crecimiento de la mancha urbana, se releva una pérdida de calidad de prestaciones del transporte público. El formato estrella del sistema de transporte redunda en poca conectividad en las áreas pericentrales e intermedia y en una caída de los pasajeros transportados: pasó de representar 0,5 viajes por persona por día al 0,17, mientras que el uso del vehículo privado incrementó de forma sostenida, lo que resulta en un aumento de la congestión vehicular. 

Quinto, la ciudad de Córdoba cuenta –como la mayoría de las ciudades del país– con problemas crecientes para garantizar el acceso a la vivienda adecuada a su población. El aumento de la cantidad de hogares (15,2%) entre los censos de 2001 y 2010 generó una presión creciente sobre la demanda de viviendas. La oferta de viviendas disponibles para venta o alquiler es baja (3%), al igual que los lotes vacantes. Además, en la ciudad de Córdoba, el 17% de los hogares presenta déficit habitacional, es decir que no cuenta con una vivienda adecuada porque la comparte con otros hogares, requiere ampliaciones y/o mejoras (como  materiales de mejor calidad constructiva, acceso a servicios o mayor espacio). La sumatoria de estas cuestiones dificulta el acceso a la vivienda y alimenta el crecimiento de la mancha urbana y su tejido residencial. 

Por último, como sexto elemento, se observa que la evolución económica reciente favoreció la especialización en actividades que han ganado dinamismo en la ciudad, como actividades administrativas, servicios de programación, industria informática y electrónica, comercio automotor, servicios de salud y construcción de edificios. En sentido contrario, se replegaron sectores manufactureros tradicionales que habían caracterizado la actividad de Córdoba en los años 2000. Del análisis surgen oportunidades de crecimiento de sectores de alta demanda internacional y desafíos para generar una senda de crecimiento propia con fuentes de empleo que absorban la oferta de empleo local.   

A partir de estas características del perfil socio-urbano y productivo que proveen una visión integral de los desafíos y las oportunidades que enfrenta la ciudad de Córdoba, CIPPEC identificó cuatro lineamientos de política pública prioritarios para promover el crecimiento sostenible de la ciudad de Córdoba:  

• Lineamiento 1: construir una visión y una gobernanza en torno al desarrollo urbano sostenible de la ciudad de Córdoba. Se sugiere promover un desarrollo urbano planificado y coordinado, a partir del diseño de un plan integral de desarrollo que limite la expansión urbana, consolide el tejido compacto, promueva nuevas centralidades barriales, fortalezca el sistema de transporte público y la movilidad activa y, a su vez, potencie el uso mixto de la zona centro. Se considera estratégico que esta planificación articule los usos de suelo, la infraestructura y los servicios, el acceso a la vivienda y el desarrollo económico como principios rectores.  Se identifica como una oportunidad el fortalecimiento de una agencia de desarrollo como potencial articuladora entre el sector privado y la visión de desarrollo económica y urbana para la ciudad de Córdoba. A su vez, se recomienda que a través de este plan se genere un proceso de actualización y articulación normativa de carácter participativo para la regulación del uso de suelo de la ciudad de Córdoba.  
• Lineamiento 2: promover estrategias para potenciar el acceso a la vivienda adecuada. La ciudad de Córdoba requiere ampliaciones y mejoras del parque habitacional para mejorar la calidad de vida de sus habitantes. Para ello, se propone diseñar herramientas e incentivos para movilizar el suelo servido y vacante, vinculando estos últimos con la planificación territorial, a través de la definición de áreas estratégicas de desarrollo o de interés prioritario en el área pericentral. Se sugiere generar vinculación con el sector privado para recanalizar los esfuerzos de producción de vivienda hacia las áreas más consolidadas promoviendo una densificación sostenible de la ciudad. Además, la Municipalidad puede incorporar herramientas de gestión urbana como el recupero de plusvalías y/o criterios de zonificación inclusiva para impulsar el desarrollo de vivienda asequible para los cordobeses, Además, se recomienda profundizar los programas de mejoramiento de viviendas, tanto en barrios formales como informales.  
• Lineamiento 3: identificar oportunidades de mejora en competitividad y reconversión de industrias. La última década ha mostrado una disminución en el dinamismo y especialización de los sectores industriales, por lo que se sugiere fomentar la reconversión industrial a través de la regeneración de zonas industriales en desuso para uso logístico, la promoción de sinergias y eficiencia entre industrias tradicionales y la priorización de proyectos en áreas previamente desarrolladas (brownfield). A su vez, se sugiere la creación de amortiguadores (buffers) ambientales para reducir las externalidades negativas de las industrias tradicionales ahora cercanas a áreas residenciales. 
• Lineamiento 4: potenciar la clusterización económica de sectores emergentes. En la búsqueda de potenciar el dinamismo y la especialización de la base productiva de la ciudad de Córdoba, se sugiere una serie de recomendaciones que buscan potenciar las industrias emergentes con el fin de generar derrames económicos positivos que contribuyan a la generación de microcentralidades. Del mismo modo, se sugiere renovar el tejido consolidado para atraer industrias dinámicas y sinergias económicas residenciales –como puede ser por medio de la revitalización de la zona centro–, así como también potenciar clusters en el área pericentral.